2008년 03월 21일
부동산경매) 차트&그래프 권리분석 -실전편22 (선순위임차인)
아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.
| 1)대상물건정보 | ||||||||||||||||||||||||||
| ⓐ기본내역 | 소재지 | 과밀억제권역 | 감정가 | 1억 1,000만 | ||||||||||||||||||||||
| 시세 | 1억 2,000만 | 최저가 | 5,632만 | |||||||||||||||||||||||
| 기타 | 유찰횟수 | 3회 | ||||||||||||||||||||||||
| ⓑ임차내역 |
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| ⓒ등기내역 |
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| ⓓ점유현황 | 세입자 | 세입자2인점유 | ||||||||||||||||||||||||
| (전)소유자 | 소유자점유 | |||||||||||||||||||||||||
| 기타 | 기타점유자없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 2)차트분석 | ||||||||||||||||||||||||||
| 파일 | ||||||||||||||||||||||||||
| ⓐ권리분석차트 | 임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적. | |||||||||||||||||||||||||
| ⓑ명도분석차트 | 소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상. | |||||||||||||||||||||||||
| 3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정) | ||||||||||||||||||||||||||
| ⓐ입찰가산정 | 기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면 시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만 ∴ 9,800만 > 총비용 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만. 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것. | |||||||||||||||||||||||||
| ⓑ입찰포지셔닝 | 낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것. | |||||||||||||||||||||||||
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# by | 2008/03/21 18:46 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)
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