부동산경매)차트&그래프 권리분석-실전편18(등기임차권 후 세입자)

전세입자의 등기임차권 설정후
현세입자 점유상황.
이 때, 현세입자는 최우선변제권(소액임차인)이 없기 때문에
최초 배당시점이 높게 형성된다.
따라서 배당을 전혀 못받을 가능성이 커지고,
이 것은 명도저항 → 명도비용을 발생시킨다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역소재지 서울       감정가 1억 1,000만
시세 1억최저가 8,800만
기타            유찰횟수 1회
ⓑ임차내역 
순번전입일확정일보증금배당요구
105-6-5 0:0005-6-5 0:003000O
ⓒ등기내역 
순번권리종류등기일채권액전입일(등기임차권)확정일경매신청
1소유권00-1-1 0:00    
2(특수)저당권02-1-2 0:006000   
3등기임차권05-6-1 0:00350003-1-1 0:0003-1-1 0:00V
4경매등기07-11-26 0:00    
ⓓ점유현황세입자 현세입자점유
(전)소유자 점유 않음
기타 기록외 점유자 없음.

)차트분석
파일 
ⓐ권리분석차트  -이상없음.
ⓑ명도분석차트 -낙찰가 9,600만 전까지 현세입자로 인하여 명도비용발생.

3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정 기대수익을 1,500만원으로 설정했을 때, 입찰가산정공식을 따르면
   1억 ≥ 총비용 + 명도비용 200만 + 기대수익 1,500만
   ∴ 8,300만 ≥ 총비용
 
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 8,300만 일때,
낙찰가 8,300만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 8,100만 이하일 때,
 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝 낙찰가 8,100만을 상한으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가격으로 입찰.

본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식

by 차트경매 | 2008/03/05 18:58 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

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