2008년 03월 05일
부동산경매)차트&그래프 권리분석-실전편18(등기임차권 후 세입자)
전세입자의 등기임차권 설정후
현세입자 점유상황.
이 때, 현세입자는 최우선변제권(소액임차인)이 없기 때문에
최초 배당시점이 높게 형성된다.
따라서 배당을 전혀 못받을 가능성이 커지고,
이 것은 명도저항 → 명도비용을 발생시킨다.
| 1)대상물건정보 | ||||||
| ⓐ기본내역 | 소재지 | 서울 | 감정가 | 1억 1,000만 | ||
| 시세 | 1억 | 최저가 | 8,800만 | |||
| 기타 | 유찰횟수 | 1회 | ||||
| ⓑ임차내역 |
| |||||||||||||||
| ⓒ등기내역 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ⓓ점유현황 | 세입자 | 현세입자점유 | ||||
| (전)소유자 | 점유 않음 | |||||
| 기타 | 기록외 점유자 없음. | |||||
| )차트분석 | ||||||
| 파일 | ||||||
| ⓐ권리분석차트 | -이상없음. | |||||
| ⓑ명도분석차트 | -낙찰가 9,600만 전까지 현세입자로 인하여 명도비용발생. | |||||
| 3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정) | ||||||
| ⓐ입찰가산정 | 기대수익을 1,500만원으로 설정했을 때, 입찰가산정공식을 따르면 1억 ≥ 총비용 + 명도비용 200만 + 기대수익 1,500만 ∴ 8,300만 ≥ 총비용 총비용 그래프에 의하면 총비용 8,300만 일때, 낙찰가 8,300만. 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 8,100만 이하일 때, 기대수익을 달성할 수 있음. | |||||
| ⓑ입찰포지셔닝 | 낙찰가 8,100만을 상한으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가격으로 입찰. | |||||
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# by | 2008/03/05 18:58 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)
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