부동산경매) 물건 소재지가 권리분석에 미치는 영향

경매에서 투자대상물의 소재지(그러니까..입지하고는 좀 다른)
권리분석, 나아가 투자수익률을 결정하는 중요한 변수임에도
많은 사람들이 이를 제대로 인식하지 못하고 있는 것 같다.

아래 비교를 통해 소재지의 다름이 경매결과에 어떤영향을 미치는지 알아보자.

다음내역의 경매물이 있다고 하자.
1)대상물건정보
ⓐ기본내역소재지 감정가 1억
시세1억 최저가 6,400만
기타                    유찰횟수 2회
ⓑ임차내역
순번전입일확정일보증금배당요구
101-1-1 0:00 4000O
 
ⓒ등기내역 
순번권리종류등기일채권액경매신청
1소유권00-1-1 0:00  
2(특수)저당권02-1-1 0:004000V
3경매등기03-1-1 0:00  
ⓓ점유현황세입자 점유
(전)소유자 점유않음
기타 기록외 점유자없음


위 물건의 소재지에 서울, 광역시를 대입하여 권리분석해봤더니...
아래와 같은 총비용(낙찰가+인수권리로인한추가비용) 그래프가 다르게 나타났다.

사용자 삽입 이미지

소재지가 서울일 때

소재지가 서울인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권으로 인해 2,400만의 추가비용이 지출되어 결국 총비용이 8,400만.














사용자 삽입 이미지

소재지가 광역시일때

반면, 소재지가 광역시인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권 전액 인수하여 4,000만의 추가비용 지출되어
결국 총비용이 1억












살펴봤듯이,
경매 대상물의 소재지가 달라지면, 결과적으로 비용부분에서 상당한 차이가 나게된다.
이의 결정적인 원인은
소재지에 따라 달라지게 되는 소액임차요건과 최우선변제금액의 차이에 있다.
이는 임차인이 배당을 얼마나 받게되는지를 결정하고,
결국에는 낙찰자가 인수해야할 금액을 결정짓게 된다.
정리하자면,
소재지 차이 → 소액임차요건 차이 → 임차인의 배당금 차이 → 낙찰자가 인수할 금액 차이.

따라서, 경매투자자는 이부분을 정확히 인식하고 투자에 임해야 할 것이다.


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by 차트경매 | 2008/02/29 21:47 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

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