부동산경매) 차트&그래프 권리분석 -실전편22 (선순위임차인)

아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역소재지 과밀억제권역감정가 1억 1,000만
시세 1억 2,000만최저가 5,632만
기타 유찰횟수 3회
ⓑ임차내역 
순번전입일확정일보증금배당요구
101-2-1 0:00 3000O
201-4-4 0:0001-4-4 0:002100O
ⓒ등기내역 
순번권리종류등기일채권액경매신청
1소유권00-1-1 0:00  
2(특수)저당권01-4-5 0:005600V
3경매등기07-8-13 0:00  
ⓓ점유현황세입자 세입자2인점유
(전)소유자 소유자점유
기타 기타점유자없음
2)차트분석
파일 
ⓐ권리분석차트  임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트 소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정 기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝 낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


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by 차트경매 | 2008/03/21 18:46 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

부동산경매) 차트&그래프 권리분석 -실전편21 (임차권,전세권 동시인수)

1)대상물건정보
ⓐ기본내역소재지 과밀억제권역감정가 3억
시세 3억최저가   1억 9,200만 
기타 유찰횟수 2회
ⓑ임차내역 
순번전입일확정일보증금배당요구
101-2-1 0:00 3000O
ⓒ등기내역 
순번권리종류등기일채권액경매신청
1소유권00-1-1 0:00  
2(특수)저당권01-4-5 0:0015000V
3경매등기07-8-13 0:00  
4    
5가압류07-4-5 0:002000 
6가압류07-6-17 0:001660 
7전세권01-3-5 0:006000 
ⓓ점유현황세입자 세입자2인 점유
(전)소유자 소유자점유
기타 기타점유자 없음
2)차트분석
파일 
ⓐ권리분석차트  임차권 미배당분과 전세권 인수.
   추가비용 지출될 것.
ⓑ명도분석차트 낙찰영역 고려할 때 소유자에 의한 명도비용 지출.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정 본 입찰에서 기대수익을 3,000만으로 하면, 입찰가산정공식에 의해서
  시세 3억 > 총비용 + 명도비용 200만 + 기대수익 3,000만
  ∴ 2억 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 따르면 총비용 2억 6,800만 일 때, 낙찰가는 1억 9,400만 임을 알 수 있음.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 1억 9,200만 이하에 낙찰받아야 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝 낙찰가 1억 9,200만을 상한으로 하여 입찰경쟁률 고려하여 적정가에 입찰할 것.


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by 차트경매 | 2008/03/21 18:45 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

부동산경매) 차트&그래프 권리분석 -실전편20 (다가구주택)

1)대상물건정보
ⓐ기본내역소재지 광역시감정가 3억 2,000만
시세 3억최저가 2억 480만
기타 유찰횟수 2회
ⓑ임차내역 
순번전입일확정일보증금배당요구
101-2-1 0:0001-2-1 0:003000O
202-1-1 0:0002-1-1 0:003000O
303-4-5 0:0003-8-9 0:001500O
407-2-1 0:0007-2-4 0:001000O
506-4-3 0:0006-4-3 0:00500X
605-6-1 0:0005-6-1 0:00700X
705-8-19 0:0005-8-19 0:001200O
ⓒ등기내역 
순번권리종류등기일채권액
1소유권00-1-1 0:00 
2(특수)저당권01-4-5 0:0015000
3경매등기07-8-13 0:00 
4(특수)저당권02-4-19 0:006500
5가압류07-4-5 0:002000
6가압류07-6-17 0:001660
ⓓ점유현황세입자 세입자 7명 점유
(전)소유자 소유자 점유 않음.
기타 기록외 점유자 없음
2)차트분석
파일 
ⓐ권리분석차트  특이사항 없으며, 낙찰가 5,000만 이전까지 추가비용 발생하나 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생 하지 않을 것.
ⓑ명도분석차트 세입자 2명에 의해 명도비용 발생할 것.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정 기대수익을 5,000만원으로 설정했을 때, 입찰가산정공식을 따르면
   3억 ≥ 총비용 + 명도비용 400만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 4,600만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 2억 4,600만 일때,
낙찰가 2억 4,600만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 4,400만 이하일 때,
 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝 낙찰가 2억 4,400만을 상한으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가에 입찰할 것.

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by 차트경매 | 2008/03/21 18:43 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부

보통 부동산경매에서 후순위 세입자라 하면
분석대상에서 쉽게 배제되고는 한다.
물론 후순위 세입자가 배당을 받든지 못받든지에 상관없이
소멸되는 것은 맞다.
그러나 후순위 세입자가 소액임차인이 되어
선순위 채권 배당에 간섭을 하면
선순위임차권 등의 배당액에도 변동이 생기기 때문에
이 것은 낙찰자가 인수해야할 금액에도 결국 영향을 미치게 된다.
정리하자면,
소액임차인? → 배당간섭 → 인수권리의 배당액변동 → 추가비용 변동으로 나타난다.

후순위 임차권의 소액임차인여부는
추가비용 외에 명도비용에도 영향을 미치나
여기서는 일단, 추가비용이 달라지는 경우를 살펴본다.

아래의 권리관계를 가지는 물건에서 후순위임차권이 소액임차인인지, 아닌지에 따라서
비용그래프가 어떻게 바뀌는 지 확인해보자.
1. 임차권 3500
2. 근저당 3000
3. 임차권 3500

사용자 삽입 이미지
   
①소액임차인이 아닌경우.
소액임차인이 아닌 경우는 선순위 임차권의 배당에 아무런 간섭도 할 수가 없게 되어 선순위 임차권이 채권만족 할 때까지 낙찰가 전액이 선순위 임차권자에 배당



















사용자 삽입 이미지
 
②소액임차인일 경우
선순위 임차권의 배당에 간섭하여, 선순위 임차권의 배당액을 감소시키고, 결국엔 낙찰자의 추가비용을 증가시킨다.



같은 낙찰가(2,000만)에서 추가비용은 1,000만원이나 차이가 나게된다.

















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by 차트경매 | 2008/03/07 01:16 | 차트&그래프 경매투자분석 | 트랙백 | 덧글(0)

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by 차트경매 | 2008/03/06 18:40 | 블라블라 | 트랙백 | 덧글(0)

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